不動産投資
いきなりですが、不動産を買いそうです。
そろそろ実家から出ないといけないなあ、と思っていたものの、賃貸で借りると
後数年間の1人暮らしで家賃だけで数百万円のキャッシュアウトがあります。
もちろん何も残りません。
「だったら買った方がいいんでないかい？」
と思いたったのが数ヶ月前。
ってなわけで先週土曜日に初めて物件を見に行く。
最初の田町の2件の物件はクソ。ボロイくせに、高い。
どう考えても投資物件としては不適格。
でも3件目の浜松町の物件はなかなかいけてる！
直前にリフォーム済み。管理人常駐で、オートロック。
広さは24平米で、窓からは東京タワーがきれいに見えちゃいます。
浜松町までは徒歩6分。大門なら徒歩2分。こりゃｲｲ！
ってなわけでそのまま勢いで買い付けを出す。当然値切って。
その物件は1350万で売り出し。そこを1200万で買い付けを入れる。
しかもこの値段なら1週間後に契約するという条件で。ここがポイントだね。
スピードが重要です。
10%以上もひいているとはなかなか非人道的ではありますが（笑）
で、現在不動産屋が交渉しているのでうまくいけば、この値段で買えてしまう！
築20年の中古ワンルームマンション。地理的に浜松町は住居だけでなく、
小さい事務所としての需要も高い。家賃相場は大体9万円前後。
だから自分が2~3年住んでから貸せば負債が1000万円切っている状態
となる。ここからrakeemとしての不動産投資の本当の回収が始まるのだが、
まあ利息を入れても10年前後で回収ができそうだ。
自分が色々物件をネットで見ているときや、不動産屋とも話してて思ったのだが
都内の一等地で表面利回りが10%越えるのはなかなかないね。ここでいう
表面利回りとは
物件の購入額 ÷ 年間の家賃収入 ＝ 表面利回り
つまり10%を超えているということは、10年以内で回収できるということ。
家賃というものは新築のときには多少高いけど、そんなの数年しかもたない。
例えば新築だからといって2万円高く貸せたとしても、年間の増える収入は
24万円。2年間で48万円。4年間で96万円。4年待ってもこれだけ。しかもいずれ
は当前だが中古になる。そのくせいざ新築を買うとなったら1000万円は
違う。これって投資で考えたら確実に割が合わないね。
だから今回はあくまでも1500万以内の物件を探していた。これぐらいでないと
回収が20年とかいう長期になってしまうから。自分が数年間住んだあとに
負債残高と家賃収入の表面利回りが10%超えるとなるとこれぐらいが限界。
貸している間は家賃収入がローンの支払いおよび税金などの諸経費を
上回れば、なんだかんだで毎月ちょこちょこお小遣いが入ってきます。
もち、借金の分の利子があるから、そのお小遣いって実は微妙な存在なので
現金の価値をどう置くかは個人によるけれども。。。
まあ、本当にそんなにうまくいくかどうか分からないし、そもそも地震とかあったら
「はい、終了?」ってな感じだけど、1000万円ならどうにでもなる負債だし、
ここは勢いで買おうかと。
ちなみにrakeemが不動産投資の勉強に費やした時間。
１． 本を2冊読む。数時間程度。
・20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則
・家賃収入が月収を超える!
２． Yahoo不動産で物件チェックを数週間。
３． 実際に不動産に同伴して物件を見ること1日。
これだけでした。
いや?、誰でも不動産投資できるって本当なんですね（笑）。
ある意味、株より簡単かもしれません。
ってんなわけねーか。
問題はローンを組む度胸があるかどうか。自分を信じれるかどうか。
今回のrakeemは完全に自分を信じております。確かに勉強時間は恐ろしく
少ない。
でも不動産のプロになるための勉強ではなく、考え方を学ぶ勉強なので、
学んだ後は実行あるのみなので、まあこんなもんかと。Excel叩きまくって
今回の物件はまあいけそうだとふみました。
10年後にこの物件がどうなっているか楽しみです。
とりあえず不動産屋の値切り交渉に期待しつつ、、、今日はおやすみ。